Government Resolution No. सगृयो-2026/प्र.क्र.108/14-स, Cooperation, Marketing & Textiles Department, Government of Maharashtra. Available in English, Marathi, Hindi, Urdu and Roman Urdu. General information only — not legal advice for your Society's specific matter. Last reviewed: 16 October 2026.
This is a Government Resolution (GR) No. सगृयो-2026/प्र.क्र.108/14-स, issued by the Cooperation, Marketing and Textiles Department, Government of Maharashtra, on 30 September 2026. It lays down the complete, step-by-step procedure that a Co-operative Housing Society must follow for redevelopment of its building.
This GR dated 30 September 2026 supersedes the earlier redevelopment GR dated 4 July 2019. Societies, committees and PMCs should now follow only the 2026 GR for any redevelopment decision, and should treat the 2019 GR's redevelopment procedure as no longer applicable.
The GR is issued under Section 79A of the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960. This section allows the State Government to issue binding directions to co-operative societies, which means this GR's procedure is not optional guidance but a mandatory requirement.
Yes. The GR applies to builder-led redevelopment, self-redevelopment, and redevelopment carried out by a federation or cluster of societies. Whatever model a society chooses, the core steps in this GR — appointing a PMC, holding proper SGMs, inviting tenders and signing a registered agreement — must be followed.
No. The GR is clear that only a properly elected Managing Committee of the society can take decisions on redevelopment. An administrator appointed by the Registrar in place of an elected committee does not have this power, and any redevelopment decision taken by an administrator alone would be improper.
The elected Managing Committee, acting with the approval of the General Body in a properly convened Special General Body Meeting (SGM), has this power. No individual office-bearer, and no committee acting alone without General Body approval, can validly start the redevelopment process on their own.
A society must obtain a minimum of three quotations for appointing a PMC or architect. These quotations must come from professionals empanelled with the government or with the relevant local authority, so a society cannot appoint just any outside professional of its own choosing without checking this panel.
At least 51% of the society's total members must be physically present at the meeting for its decisions to be valid. Members joining only by video conferencing can add to the quorum and majority count beyond this 51%, but they cannot be counted as a substitute for the required 51% physical presence itself.
No, not for the compulsory 51% physical presence requirement. Video conferencing is allowed and encouraged for members who cannot attend in person, but only to help reach the overall quorum and majority numbers once the mandatory 51% physical presence is already satisfied.
A society must receive a minimum of three valid tenders before it can proceed to developer selection. This requirement is meant to ensure genuine competition and the best possible terms for the society, rather than a single developer being selected without comparison.
The GR requires a minimum of three tenders. If fewer are received, the tender period is extended by 15 days first, and then by a further 7 days if still short. The tenders actually received are then placed before the SGM.
An Authorised Officer appointed by the Registrar must attend the developer-selection SGM, verify attendance and quorum, and supervise the voting. The meeting must be held in the presence of the Registrar's representative.
The developer is selected by a resolution passed by a majority of members at the SGM, normally by show of hands. If at least one-fifth of the society's total members demand it in writing, the vote must be by secret ballot. The appointment also requires written consent from at least 51% of the society's total members.
Yes, video recording of this meeting is compulsory. The Secretary must retain a copy of the recording, and a copy must also be filed with the Registrar, so there is a verifiable record of how the decision was reached.
No. A committee member or office-bearer of the society cannot be the developer, and cannot be a relative of the developer. This prevents conflicts of interest in the selection process.
Yes. The Development Agreement between the society and the developer must be registered under the Registration Act, 1908. An unregistered agreement does not give the society the legal protection this GR intends.
Yes. Each member's individual Permanent Alternative Accommodation Agreement (PAAA) must also be registered, within three months of the Development Agreement being registered. This gives every individual member, not just the society as a whole, a legally enforceable document for their own flat.
The Development Agreement must fix the project completion period, counted from the date of the plinth (foundation) completion certificate. It may not exceed two years, and only in exceptional cases may it extend to three years.
Members should vacate their existing flats only after all legal approvals for the project are in place and their own individual PAAA has been registered. Vacating before these protections are secured leaves a member without the legal safeguard this GR is designed to provide.
Office-bearers and committee members responsible for a violation can be held liable under Section 79A(3) read with Section 78A of the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960. This means failing to follow this GR's procedure is not just an irregularity — it can lead to personal accountability for those responsible.
An SGM can be called when at least one-fifth of the society's total members submit a written requisition for it. Once such a requisition is received, the Managing Committee must convene the SGM within two months.
Under the GR, every member must receive the agenda at least 14 days before a redevelopment SGM, with proof of delivery kept in the society's records. For the developer-selection SGM, notice is sent by hand, post or e-mail. A meeting adjourned for lack of quorum needs 7 days' notice.
Yes. Members have the right to submit their written suggestions on the redevelopment proposal at least 8 days before the SGM is held. The Managing Committee should consider these suggestions while finalising the agenda and proposal placed before the meeting.
Quorum is two-thirds of the society's total members. If it is not met, the meeting is adjourned and reconvened within a month on 7 days' notice. If quorum is still not met, the meeting is cancelled, and the same matter cannot return to an SGM for three months. Video-conferencing members count towards quorum and majority, but at least 51% of total members must be physically present.
A redevelopment resolution needs the support of 51% of the society's total membership, not just 51% of those merely present. This is a stricter test than an ordinary resolution, which only needs 51% of members actually present at the meeting.
For a society of 100 total members, the quorum is 67 members (two-thirds), and the resolution needs 51 members' support. Of those 51 or more supporting members, at least 51 must be physically present in the room — video conferencing can only help reach numbers above this physical minimum, not replace it.
The appointed PMC or architect must prepare the Project Report within two months of their appointment. This report sets out the technical and financial basis on which the redevelopment proposal is built.
The Managing Committee must review the Project Report within 30 days of receiving it. This ensures the report is examined promptly rather than being left pending indefinitely before the next SGM is called.
The tender notice must be published in local newspapers, in both Marathi and English, so that it reaches a wide pool of genuine, qualified bidders. Relying only on word-of-mouth or a notice-board posting is not sufficient under this GR.
If three tenders are still not received after the first 15-day extension, the society must extend the tender period by a further 7 days. Only after both extensions have been genuinely exhausted can the society proceed with whatever valid tenders it has actually received.
The Registrar must decide on the appointment within 14 days of receiving the society's complete proposal. After the officer is appointed, the Secretary must convene the developer-selection SGM within one month.
The vote is normally by show of hands. If at least one-fifth of the society's total members demand it in writing, the vote must instead be by secret ballot, arranged by the Authorised Officer, with the cost borne by the society.
A detailed report of the meeting, including the video recording and the resolution passed, must be filed with the Registrar within 14 days. This strict reporting timeline creates an official, timely record that the correct procedure was followed.
The Development Agreement with the selected developer must be executed within three months of the SGM at which the developer was chosen. This stops an unreasonable gap between selecting a developer and actually formalising the legal terms with them.
The General Body must approve the percentage and form of the developer's bank guarantee. The agreement must also provide alternate accommodation during construction: nearby where possible, or monthly rent and deposit acceptable to members, or transit accommodation.
The carpet area of the flats to be given to members must be disclosed in accordance with RERA requirements. This ensures members know the exact, legally defined area they will receive, rather than relying on informal or approximate figures.
No. The development rights granted to the selected developer are non-transferable, meaning the developer cannot simply hand over or sell the project to a different party without the society's fresh approval through the proper process.
The Development Agreement must include a clause that any dispute will be taken to the competent court or authority under the prevailing law. The GR does not specifically mention arbitration.
New flats are allotted among members by floor-order or by a draw of lots, and this allotment process must be video recorded. This transparent method ensures no member or group of members gets an unfair advantage in choosing their new flat.
When societies redevelop together through a registered federation (Sahakari Gruhnirman Sangh), the federation itself needs two-thirds quorum and 51% approval at its own level. In addition, each individual affiliated society separately needs its own two-thirds quorum SGM and 51% approval of its own total members — or, as an alternative, an aggregate 60% approval across all affiliated societies' members combined.
Wherever a calculation of quorum or majority results in a fraction, that fraction is always rounded up to the next whole number. For example, a calculation resulting in 50.2 members would be rounded up to 51 members, not down to 50.
Yes. Members have the right to inspect redevelopment-related documents, such as the Project Report, tender documents and the Development Agreement, free of cost. This supports the transparency that is one of the main purposes of this GR.
A member can obtain certified copies of these documents, but a prescribed fee applies for certified copies, unlike free inspection of the original documents. This fee only covers the cost of providing an official certified copy.
Yes. Once the building plans are sanctioned by the municipal or planning authority, they must be presented to the General Body of the society. This keeps members informed of the exact design and scale of the project they have approved.
When a new flat-holder takes possession and applies for membership, the society's committee must decide within three months and issue membership and a share certificate.
The GR does not expressly say how it applies to agreements signed before 30 September 2026. Take advice on your Society's own position before acting.
The Secretary of the society is generally responsible for retaining meeting records and ensuring reports, including the video recording and resolution, are filed with the Registrar within the prescribed timelines. The Managing Committee as a whole remains accountable for this being done correctly.
The GR does not expressly address bye-laws. Where a bye-law appears to conflict with the GR's mandatory procedure, take advice before relying on that bye-law.
The GR is published on the Government of Maharashtra's official website, www.maharashtra.gov.in, and carries an official code and digital signature for verification. A society's PMC or legal consultant can help locate and verify the exact published copy.
A society should first place this GR before its Managing Committee, and if redevelopment is already underway, compare its current stage of work against this GR's requirements with the help of its PMC or legal consultant. Acting early avoids having to redo steps that were not aligned with this GR's mandatory procedure.
हा नवीन शासन निर्णय (जी.आर.) क्रमांक सगृयो-2026/प्र.क्र.108/14-स आहे, जो महाराष्ट्र शासनाच्या सहकार, पणन व वस्त्रोद्योग विभागाने दिनांक 30 सप्टेंबर 2026 रोजी जारी केला आहे. या निर्णयात सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी पाळावी लागणारी संपूर्ण टप्प्याटप्प्याची कार्यपद्धती दिली आहे.
30 सप्टेंबर 2026 चा हा जी.आर. दिनांक 4 जुलै 2019 च्या पुनर्विकासाच्या जुन्या जी.आर.ला अधिक्रमित करतो. संस्था, समिती व पीएमसी यांनी यापुढे पुनर्विकासाबाबतच्या कोणत्याही निर्णयासाठी फक्त 2026 चा जी.आर. लागू समजावा, आणि 2019 ची जुनी पद्धत आता लागू राहिलेली नाही हे लक्षात घ्यावे.
हा जी.आर. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 च्या कलम 79अ अंतर्गत जारी करण्यात आला आहे. हे कलम राज्य शासनाला सहकारी संस्थांना बंधनकारक आदेश देण्याचा अधिकार देते, त्यामुळे यातील कार्यपद्धती ही केवळ मार्गदर्शक सूचना नसून सक्तीने पाळावी लागणारी आहे.
होय. हा जी.आर. बिल्डरमार्फत होणारा पुनर्विकास, स्वयंपुनर्विकास आणि संस्थांच्या फेडरेशन अथवा समूहामार्फत (क्लस्टर) होणारा पुनर्विकास अशा सर्व प्रकारांना लागू होतो. संस्थेने कोणताही मार्ग निवडला, तरी पीएमसी नेमणूक, योग्य सभा घेणे, निविदा मागवणे आणि नोंदणीकृत करारनामा करणे या जी.आर.मधील मुख्य टप्प्यांचे पालन करावेच लागते.
नाही. जी.आर.मध्ये स्पष्ट नमूद आहे की पुनर्विकासाचा निर्णय फक्त संस्थेच्या वैध रीत्या निवडून आलेल्या व्यवस्थापक समितीनेच घ्यायचा असतो. निबंधकांनी नेमलेल्या प्रशासकाला (अॅडमिनिस्ट्रेटर) हा अधिकार नसतो, आणि अशा प्रशासकाने एकट्याने घेतलेला पुनर्विकासाचा कोणताही निर्णय अयोग्य ठरेल.
निवडून आलेली व्यवस्थापक समिती, योग्य रीतीने बोलावलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभा (एसजीएम) मध्ये सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीसह, पुनर्विकास सुरू करण्याचा अधिकार ठेवते. कोणताही एकटा पदाधिकारी, किंवा सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीशिवाय समिती, स्वतःहून पुनर्विकास प्रक्रिया सुरू करू शकत नाही.
संस्थेने पीएमसी किंवा वास्तुविशारदाच्या नेमणुकीसाठी किमान तीन दरपत्रक (कोटेशन) मिळवणे आवश्यक आहे. ही दरपत्रके शासन किंवा संबंधित स्थानिक प्राधिकरणाकडील मान्यताप्राप्त पॅनेलवरील व्यावसायिकांकडूनच घेतली पाहिजेत; संस्था स्वतः सुचेल त्या कोणत्याही बाह्य व्यावसायिकाला हे पॅनेल तपासल्याशिवाय नेमू शकत नाही.
पुनर्विकासासंबंधी निर्णय घेणाऱ्या सभेत संस्थेच्या एकूण सभासदांपैकी किमान 51% सभासद प्रत्यक्षरीत्या उपस्थित असणे आवश्यक आहे, तरच निर्णय वैध ठरतो. व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगवर सहभागी होणारे सभासद गणसंख्या व बहुमतासाठी या 51% पलीकडे भर घालू शकतात, पण ते 51% प्रत्यक्ष उपस्थितीची अट पूर्ण करू शकत नाहीत.
नाही, अनिवार्य 51% प्रत्यक्ष उपस्थितीच्या अटीसाठी व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगचा पर्याय चालत नाही. ज्या सभासदांना प्रत्यक्ष उपस्थित राहणे शक्य नाही, त्यांच्यासाठी व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगची परवानगी आहे, पण ती उरलेल्या 51% वर पूरक उपाय म्हणूनच वापरता येऊ शकते.
विकासकाच्या निवडीकडे जाण्यापूर्वी संस्थेस किमान तीन वैध निविदा (टेंडर) मिळणे आवश्यक आहे. यामुळे खरी स्पर्धा निर्माण होऊन संस्थेला सर्वोत्तम अटी मिळतात, आणि कोणत्याही तुलनेशिवाय एकाच विकासकाची निवड होत नाही.
किमान तीन निविदा आवश्यक आहेत. तीनपेक्षा कमी निविदा मिळाल्यास प्रथम 15 दिवसांची मुदतवाढ द्यावी आणि तरीही कमी राहिल्यास आणखी 7 दिवसांची मुदतवाढ द्यावी. त्यानंतर प्राप्त झालेल्या निविदा विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवल्या जातात.
निबंधकाने नेमलेल्या प्राधिकृत अधिकाऱ्याने विकासक-निवड सभेस उपस्थित राहून सभासदांची उपस्थिती व गणसंख्या तपासायची असते आणि मतदानाची कार्यवाही पाहायची असते. ही सभा निबंधकाच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत घेणे बंधनकारक आहे.
विकासकाची निवड एसजीएममध्ये सभासदांच्या बहुमताने मंजूर झालेल्या ठरावाद्वारे केली जाते, सर्वसाधारणपणे हात वर करून मतदान घेऊन. संस्थेच्या एकूण सभासदांपैकी किमान एक पंचमांश सभासदांनी लेखी मागणी केल्यास गुप्त मतदान घ्यावे लागते. तसेच विकासकाच्या नियुक्तीसाठी संस्थेच्या एकूण सभासदांपैकी किमान 51% सभासदांची लेखी संमती आवश्यक आहे.
होय, या सभेचे व्हिडिओ चित्रीकरण करणे बंधनकारक आहे. सचिवांनी या चित्रीकरणाची प्रत जपून ठेवावी, तसेच त्याची एक प्रत निबंधकांकडेही दाखल करावी, जेणेकरून निर्णय कसा घेतला गेला याची पडताळणीयोग्य नोंद राहील.
नाही. संस्थेचा कोणताही समिती सदस्य किंवा पदाधिकारी स्वतः विकासक असू शकत नाही, किंवा विकासकाचा नातेवाईक असू शकत नाही. यामुळे निवड प्रक्रियेत हितसंबंधांचा संघर्ष होत नाही.
होय. संस्था व विकासक यांच्यातील विकास करारनामा (डेव्हलपमेंट अॅग्रीमेंट) नोंदणी अधिनियम, 1908 अंतर्गत नोंदणीकृत करणे आवश्यक आहे. नोंदणी न केलेला करारनामा या जी.आर.ला अभिप्रेत असलेले कायदेशीर संरक्षण संस्थेला देत नाही.
होय. प्रत्येक सभासदाचा वैयक्तिक कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारनामा (पीएएए) देखील नोंदणीकृत करावा लागतो, विकास करारनाम्याच्या नोंदणीपासून तीन महिन्यांच्या आत. यामुळे संपूर्ण संस्थेसोबतच प्रत्येक सभासदालाही स्वतःच्या सदनिकेसाठी कायदेशीर दृष्ट्या बजावता येणारा दस्तऐवज मिळतो.
विकास करारनाम्यात प्रकल्प पूर्ण करण्याचा कालावधी पायाभरणी (प्लिंथ) प्रमाणपत्राच्या तारखेपासून मोजला जातो. तो दोन वर्षांपेक्षा जास्त असू शकत नाही, आणि केवळ अपवादात्मक परिस्थितीत तीन वर्षांपर्यंत वाढवता येतो.
सभासदांनी आपली सध्याची सदनिका तेव्हाच रिकामी करावी, जेव्हा प्रकल्पाच्या सर्व कायदेशीर मंजुऱ्या पूर्ण झालेल्या असतील आणि त्यांचा स्वतःचा पीएएए नोंदणीकृत झालेला असेल. या संरक्षणांशिवाय आधीच सदनिका रिकामी केल्यास सभासद या जी.आर.ने दिलेल्या कायदेशीर सुरक्षिततेपासून वंचित राहू शकतो.
या जी.आर.चे उल्लंघन करणारे पदाधिकारी व समिती सदस्य यांना महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 च्या कलम 79अ(3) सह कलम 78अ अंतर्गत जबाबदार धरले जाऊ शकते. याचा अर्थ या जी.आर.मधील कार्यपद्धतीचे पालन न करणे ही केवळ त्रुटी नसून, जबाबदार व्यक्तींवर वैयक्तिक जबाबदारी येऊ शकते.
संस्थेच्या एकूण सभासदांपैकी किमान एक पंचमांश सभासदांनी लेखी मागणी (रिक्विझिशन) दिल्यास एसजीएम बोलावली जाऊ शकते. अशी मागणी मिळाल्यानंतर व्यवस्थापक समितीला दोन महिन्यांच्या आत एसजीएम बोलवावीच लागते.
या जी.आर.नुसार पुनर्विकासाच्या सर्वसाधारण सभेपूर्वी किमान 14 दिवस अगोदर प्रत्येक सभासदाला कार्यसूची द्यावी लागते आणि तिची पोहोच संस्थेच्या दप्तरी ठेवावी लागते. विकासक-निवड सभेची सूचना हस्तबटवडा, डाक किंवा ई-मेलद्वारे पाठवावी लागते. कोरमअभावी तहकूब झालेल्या सभेसाठी 7 दिवसांची सूचना आवश्यक आहे.
होय. सभासदांना पुनर्विकास प्रस्तावाबाबत आपल्या लेखी सूचना एसजीएमच्या किमान 8 दिवस आधी देण्याचा हक्क आहे. व्यवस्थापक समितीने सभेसमोर ठेवण्यात येणारा अंतिम कार्यक्रमपत्रिका व प्रस्ताव तयार करताना या सूचनांचा विचार करावा.
पुनर्विकास एसजीएमसाठी संस्थेच्या एकूण सभासदांपैकी दोन-तृतीयांश गणसंख्या आवश्यक आहे. गणसंख्या न झाल्यास सभा तहकूब होते आणि 7 दिवसांची सूचना देऊन एका महिन्यात पुन्हा बोलावली जाते. तरीही गणसंख्या न झाल्यास सभा रद्द होते आणि तोच विषय पुढील तीन महिने विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे आणता येत नाही. व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंगद्वारे सहभागी सभासद गणसंख्या व बहुमतात गणले जातात, पण एकूण सभासदांच्या किमान 51% सभासदांची प्रत्यक्ष उपस्थिती अनिवार्य आहे.
पुनर्विकासाचा ठराव मंजूर होण्यासाठी संस्थेच्या एकूण सभासद संख्येच्या 51% सभासदांचे समर्थन आवश्यक आहे, केवळ उपस्थित असलेल्या सभासदांपैकी 51% नव्हे. सर्वसाधारण ठरावासाठी फक्त सभेला प्रत्यक्ष उपस्थित सभासदांपैकी 51% बहुमत पुरेसे असते, त्यापेक्षा ही अट अधिक कडक आहे.
समजा एखाद्या संस्थेत एकूण 100 सभासद आहेत, तर गणसंख्या (कोरम) 67 सभासद (दोन तृतीयांश) इतकी असते, आणि ठरावासाठी किमान 51 सभासदांचे समर्थन आवश्यक असते. त्या 51 किंवा अधिक समर्थक सभासदांपैकी किमान 51 सभासद प्रत्यक्ष सभागृहात उपस्थित असणे गरजेचे आहे — व्हिडिओ कॉन्फरन्सिंग फक्त या किमान प्रत्यक्ष संख्येपलीकडील आकडा गाठण्यास मदत करू शकते, ती संख्या बदलू शकत नाही.
नेमलेल्या पीएमसी अथवा वास्तुविशारदाने नेमणुकीपासून दोन महिन्यांच्या आत प्रकल्प अहवाल (प्रोजेक्ट रिपोर्ट) तयार करावा लागतो. या अहवालातच पुनर्विकास प्रस्तावाचा तांत्रिक व आर्थिक आधार मांडलेला असतो.
व्यवस्थापक समितीला प्रकल्प अहवाल मिळाल्यापासून 30 दिवसांच्या आत त्याचा आढावा घ्यावा लागतो. यामुळे अहवाल वेळेत तपासला जातो आणि पुढील एसजीएम बोलावण्यापूर्वी तो अनिश्चित काळासाठी प्रलंबित राहत नाही.
निविदा सूचना स्थानिक वृत्तपत्रांमध्ये, मराठी व इंग्रजी अशा दोन्ही भाषांमध्ये प्रसिद्ध करणे आवश्यक आहे, जेणेकरून ती खऱ्या व पात्र निविदाकारांच्या मोठ्या गटापर्यंत पोहोचेल. केवळ तोंडी प्रसार किंवा नोटीस बोर्डावरील सूचना या जी.आर.नुसार पुरेशी नाही.
पहिल्या 15 दिवसांच्या मुदतवाढीनंतरही तीन निविदा न मिळाल्यास, संस्थेला आणखी 7 दिवसांची मुदतवाढ द्यावी लागते. या दोन्ही मुदतवाढी प्रामाणिकपणे पूर्ण वापरल्यानंतरच संस्था प्रत्यक्ष मिळालेल्या वैध निविदांवर पुढे जाऊ शकते.
निबंधकाला संस्थेचा संपूर्ण प्रस्ताव मिळाल्यापासून 14 दिवसांत प्राधिकृत अधिकारी नेमण्याबाबत निर्णय घ्यावा लागतो. अधिकारी नेमल्यानंतर सचिवांनी एका महिन्याच्या आत विकासक-निवड विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी लागते.
मतदान सर्वसाधारणपणे हात वर करून घेतले जाते. मात्र संस्थेच्या एकूण सभासदांपैकी किमान एक पंचमांश सभासदांनी लेखी मागणी केल्यास मतदान गुप्त मतपत्रिकेद्वारे घ्यावे लागते. त्याची व्यवस्था प्राधिकृत अधिकाऱ्याने करावी आणि खर्च संस्थेने करावा.
सभेचा सविस्तर अहवाल, त्यातील व्हिडिओ चित्रीकरण व मंजूर झालेला ठराव यांसह, सभेनंतर 14 दिवसांच्या आत निबंधकांकडे दाखल करावा लागतो. या कडक कालमर्यादेमुळे योग्य प्रक्रिया पाळली गेल्याची अधिकृत व वेळेवर नोंद तयार होते.
निवड झालेल्या विकासकासोबतचा विकास करारनामा, विकासक निवडलेल्या एसजीएमपासून तीन महिन्यांच्या आत पूर्ण करावा लागतो. यामुळे विकासकाची निवड आणि त्याच्यासोबतच्या कायदेशीर अटी प्रत्यक्षात निश्चित होणे यामधील अवाजवी विलंब टाळला जातो.
विकासकाने दिलेल्या बँक गॅरंटीचे प्रमाण व स्वरूप सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेने ठरवावे लागते. तसेच बांधकाम कालावधीत सभासदांसाठी पर्यायी निवासाची सोय (शक्यतो त्याच परिसरात), सभासदांना मान्य मासिक भाडे व डिपॉझिट, किंवा संक्रमण शिबिरे याची तरतूद करारनाम्यात असावी.
सभासदांना दिल्या जाणाऱ्या सदनिकांचे कार्पेट क्षेत्रफळ रेरा (रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण) नियमांनुसार स्पष्टपणे जाहीर करणे आवश्यक आहे. यामुळे सभासदांना अनौपचारिक किंवा अंदाजे आकड्यांऐवजी त्यांना मिळणाऱ्या अचूक व कायदेशीरदृष्ट्या निश्चित क्षेत्रफळाची माहिती मिळते.
नाही. निवड झालेल्या विकासकाला दिलेले विकास हक्क हस्तांतरणीय नाहीत, म्हणजेच विकासक संस्थेच्या योग्य प्रक्रियेद्वारे नव्याने मंजुरी घेतल्याशिवाय हा प्रकल्प दुसऱ्या पक्षाकडे सोपवू अथवा विकू शकत नाही.
विकास करारनाम्यात कायद्याप्रमाणे सक्षम न्यायालय किंवा प्राधिकरणाकडे दाद मागण्याबाबतची अट असणे आवश्यक आहे. हा जी.आर. लवादाचा (आर्बिट्रेशन) स्पष्ट उल्लेख करत नाही.
नवीन सदनिकांचे वाटप सभासदांमध्ये मजल्यानुसार क्रमाने किंवा चिठ्ठी पद्धतीने (ड्रॉ ऑफ लॉट्स) केले जाते, आणि या वाटप प्रक्रियेचे व्हिडिओ चित्रीकरण करणे आवश्यक आहे. या पारदर्शक पद्धतीमुळे कोणत्याही एका सभासदाला किंवा गटाला नवीन सदनिका निवडताना अन्याय्य फायदा मिळत नाही.
अनेक संस्था एकत्र येऊन नोंदणीकृत फेडरेशनमार्फत (सहकारी गृहनिर्माण संघ) पुनर्विकास करत असतील, तर फेडरेशनच्या स्वतःच्या पातळीवर दोन तृतीयांश गणसंख्या व 51% मंजुरी आवश्यक असते. याशिवाय, प्रत्येक सहभागी संस्थेलाही स्वतंत्रपणे स्वतःची दोन तृतीयांश गणसंख्येची एसजीएम घेऊन स्वतःच्या एकूण सभासदांपैकी 51% मंजुरी घ्यावी लागते — किंवा पर्याय म्हणून, सर्व सहभागी संस्थांच्या एकूण सभासदांच्या मिळून 60% मंजुरी घेता येते.
गणसंख्या किंवा बहुमत काढताना जिथे कोठेही अपूर्णांक (फ्रॅक्शन) येतो, तो नेहमी पुढील पूर्ण संख्येपर्यंत वाढवला जातो (राउंड अप). उदाहरणार्थ, गणना 50.2 सभासद इतकी आल्यास ती 50 ऐवजी 51 सभासद इतकी धरली जाते.
होय. सभासदांना प्रकल्प अहवाल, निविदा कागदपत्रे व विकास करारनामा यांसारखी पुनर्विकासाशी संबंधित कागदपत्रे मोफत तपासण्याचा (निरीक्षण करण्याचा) हक्क आहे. यामुळे या जी.आर.चा एक मुख्य उद्देश असलेली पारदर्शकता जपली जाते.
सभासदाला या कागदपत्रांच्या साक्षांकित प्रती (सर्टिफाइड कॉपी) मिळू शकतात, परंतु मूळ कागदपत्रे मोफत तपासण्याऐवजी साक्षांकित प्रतीसाठी विहित शुल्क आकारले जाते. हे शुल्क फक्त अधिकृत साक्षांकित प्रत देण्याचा खर्च भागवण्यासाठी असते.
होय. महानगरपालिका किंवा नियोजन प्राधिकरणाकडून इमारतीचे आराखडे मंजूर झाल्यावर, ते संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेसमोर सादर करणे आवश्यक आहे. यामुळे सभासदांना त्यांनी मंजूर केलेल्या प्रकल्पाची नेमकी रचना व व्याप्ती याची माहिती राहते.
नवीन सदनिकाधारकाने सदनिकेचा ताबा मिळाल्यानंतर सभासदत्वासाठी अर्ज केल्यास, संस्थेच्या समितीने तीन महिन्यांच्या आत निर्णय घेऊन सभासदत्व व भागदाखला देणे आवश्यक आहे.
हा जी.आर. 30 सप्टेंबर 2026 पूर्वी झालेल्या करारनाम्यांना कसा लागू होतो, हे स्पष्टपणे नमूद करत नाही. कोणतीही कृती करण्यापूर्वी संस्थेने स्वतःच्या स्थितीबाबत सल्ला घ्यावा.
संस्थेचे सचिव हे सर्वसाधारणपणे सभेच्या नोंदी जपून ठेवण्यास आणि व्हिडिओ चित्रीकरण व ठराव यांसह अहवाल विहित मुदतीत निबंधकांकडे दाखल करण्यास जबाबदार असतात. हे योग्य प्रकारे पार पडावे यासाठी संपूर्ण व्यवस्थापक समिती जबाबदार राहते.
हा जी.आर. उपविधींचा (बाय-लॉज) स्पष्ट उल्लेख करत नाही. उपविधी या जी.आर.मधील बंधनकारक कार्यपद्धतीशी विसंगत वाटल्यास, त्या उपविधीवर अवलंबून राहण्यापूर्वी सल्ला घ्यावा.
हा जी.आर. महाराष्ट्र शासनाच्या अधिकृत संकेतस्थळावर, www.maharashtra.gov.in वर प्रसिद्ध करण्यात आला असून, पडताळणीसाठी त्याला अधिकृत सांकेतांक व डिजिटल स्वाक्षरी आहे. संस्थेची पीएमसी किंवा कायदेशीर सल्लागार अचूक प्रसिद्ध प्रत शोधण्यास व पडताळण्यास मदत करू शकतात.
हा जी.आर. वाचल्यानंतर संस्थेने सर्वप्रथम तो व्यवस्थापक समितीसमोर ठेवावा, आणि पुनर्विकास आधीच सुरू असल्यास, आपल्या पीएमसी किंवा कायदेशीर सल्लागाराच्या मदतीने सध्याचा टप्पा या जी.आर.च्या अटींशी पडताळून पाहावा. लवकर कृती केल्यास, या जी.आर.च्या बंधनकारक कार्यपद्धतीशी न जुळणारे टप्पे पुन्हा करावे लागण्याची वेळ टाळता येते.
यह एक शासन निर्णय (जी.आर.) क्रमांक सगृयो-2026/प्र.क्र.108/14-स है, जिसे महाराष्ट्र सरकार के सहकारिता, पणन एवं वस्त्रोद्योग विभाग ने 30 सितंबर 2026 को जारी किया है। इसमें सहकारी गृहनिर्माण संस्था को अपनी इमारत के पुनर्विकास के लिए अपनानी पड़ने वाली पूरी, चरणबद्ध प्रक्रिया दी गई है।
30 सितंबर 2026 का यह जी.आर. 4 जुलाई 2019 के पुराने पुनर्विकास जी.आर. को अधिक्रमित करता है। संस्थाओं, समितियों और पीएमसी को अब किसी भी पुनर्विकास निर्णय के लिए केवल 2026 का यह जी.आर. ही लागू करना चाहिए, और 2019 की पुरानी प्रक्रिया अब लागू नहीं है यह समझ लेना चाहिए।
यह जी.आर. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 की धारा 79अ के तहत जारी किया गया है। यह धारा राज्य सरकार को सहकारी संस्थाओं को बाध्यकारी निर्देश देने का अधिकार देती है, इसलिए इस जी.आर. की प्रक्रिया केवल सुझाव नहीं बल्कि अनिवार्य रूप से पालन करने योग्य है।
हाँ। यह जी.आर. बिल्डर के माध्यम से होने वाले पुनर्विकास, स्वयं-पुनर्विकास और संस्थाओं के संघ अथवा समूह (क्लस्टर) द्वारा किए जाने वाले पुनर्विकास, सभी पर लागू होता है। संस्था चाहे जो भी तरीका चुने, पीएमसी नियुक्ति, उचित सभाएँ, निविदा आमंत्रण और पंजीकृत करारनामा जैसे मुख्य चरणों का पालन करना ही होगा।
नहीं। जी.आर. में स्पष्ट कहा गया है कि पुनर्विकास का निर्णय केवल संस्था की वैध रूप से निर्वाचित प्रबंध समिति ही ले सकती है। निबंधक द्वारा नियुक्त प्रशासक को यह अधिकार नहीं है, और प्रशासक द्वारा अकेले लिया गया कोई भी पुनर्विकास निर्णय अनुचित माना जाएगा।
निर्वाचित प्रबंध समिति, उचित रूप से बुलाई गई विशेष साधारण सभा (एसजीएम) में साधारण सभा की मंजूरी के साथ, यह अधिकार रखती है। कोई भी अकेला पदाधिकारी, या साधारण सभा की मंजूरी के बिना समिति, स्वयं पुनर्विकास प्रक्रिया शुरू नहीं कर सकती।
संस्था को पीएमसी या वास्तुविद् की नियुक्ति के लिए कम से कम तीन कोटेशन लेने आवश्यक हैं। ये कोटेशन सरकार या संबंधित स्थानीय प्राधिकरण के पैनल में शामिल पेशेवरों से ही लिए जाने चाहिए; संस्था अपनी पसंद के किसी भी बाहरी पेशेवर को इस पैनल की जाँच किए बिना नियुक्त नहीं कर सकती।
सभा के निर्णय वैध होने के लिए संस्था के कुल सदस्यों में से कम से कम 51% सदस्यों की प्रत्यक्ष उपस्थिति आवश्यक है। केवल वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग से जुड़ने वाले सदस्य इस 51% से ऊपर गणपूर्ति और बहुमत की संख्या बढ़ा सकते हैं, लेकिन वे अनिवार्य 51% प्रत्यक्ष उपस्थिति का विकल्प नहीं बन सकते।
नहीं, अनिवार्य 51% प्रत्यक्ष उपस्थिति की शर्त के लिए नहीं। जिन सदस्यों का स्वयं उपस्थित होना संभव नहीं है उनके लिए वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग की अनुमति है, परंतु यह केवल अनिवार्य 51% प्रत्यक्ष उपस्थिति पूरी होने के बाद कुल गणपूर्ति व बहुमत की संख्या तक पहुँचने में मदद के लिए है।
विकासक के चयन की ओर बढ़ने से पहले संस्था को कम से कम तीन वैध निविदाएँ (टेंडर) प्राप्त होनी चाहिए। इससे वास्तविक प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित होती है और संस्था को बेहतर शर्तें मिलती हैं, बिना तुलना के किसी एक विकासक का चयन नहीं होता।
कम से कम तीन वैध निविदाएँ आवश्यक हैं। तीन से कम निविदाएँ मिलने पर पहले 15 दिन की मुदतवाढ दी जाती है, और फिर भी कम रहने पर 7 दिन की और मुदतवाढ। इसके बाद प्राप्त निविदाएँ विशेष साधारण सभा के समक्ष रखी जाती हैं।
निबंधक द्वारा नियुक्त प्राधिकृत अधिकारी को विकासक-चयन SGM में उपस्थित रहकर सदस्यों की उपस्थिति और गणपूर्ति की जाँच करनी होती है तथा मतदान की प्रक्रिया की देखरेख करनी होती है। यह सभा निबंधक के प्रतिनिधि की उपस्थिति में आयोजित करना अनिवार्य है।
विकासक का चयन SGM में सदस्यों के बहुमत से पारित प्रस्ताव द्वारा होता है, सामान्यतः हाथ उठाकर मतदान से। कुल सदस्यों में से कम से कम एक-पाँचवें सदस्य लिखित माँग करें तो गुप्त मतदान कराना होगा। विकासक की नियुक्ति के लिए कुल सदस्यों के कम से कम 51% की लिखित सहमति भी आवश्यक है।
हाँ, इस सभा की वीडियो रिकॉर्डिंग अनिवार्य है। सचिव को इस रिकॉर्डिंग की एक प्रति सुरक्षित रखनी होगी, और एक प्रति निबंधक के पास भी दाखिल करनी होगी, ताकि निर्णय कैसे लिया गया इसका सत्यापन योग्य रिकॉर्ड रहे।
नहीं। संस्था का कोई भी समिति सदस्य या पदाधिकारी न तो स्वयं विकासक हो सकता है और न ही विकासक का रिश्तेदार। इससे चयन प्रक्रिया में हितों का टकराव नहीं होता।
हाँ। संस्था और विकासक के बीच का विकास करारनामा पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत पंजीकृत कराना आवश्यक है। बिना पंजीकरण के करारनामा संस्था को इस जी.आर. द्वारा अभिप्रेत कानूनी सुरक्षा नहीं देता।
हाँ। प्रत्येक सदस्य का व्यक्तिगत स्थायी वैकल्पिक आवास करारनामा (पीएएए) भी विकास करारनामे के पंजीकरण के तीन महीने के भीतर पंजीकृत कराना आवश्यक है। इससे पूरी संस्था के साथ-साथ हर एक सदस्य को भी अपने फ्लैट के लिए कानूनी रूप से लागू करने योग्य दस्तावेज़ मिलता है।
विकास करारनामे में परियोजना पूर्ण करने की अवधि प्लिंथ (नींव) प्रमाणपत्र की तिथि से गिनी जाती है। यह दो वर्ष से अधिक नहीं हो सकती, और केवल असाधारण परिस्थितियों में तीन वर्ष तक बढ़ाई जा सकती है।
सदस्यों को अपने मौजूदा फ्लैट तभी खाली करने चाहिए जब प्रोजेक्ट की सभी कानूनी मंजूरियाँ पूरी हो चुकी हों और उनका अपना पीएएए पंजीकृत हो चुका हो। इन सुरक्षाओं के बिना पहले ही फ्लैट खाली कर देने से सदस्य इस जी.आर. द्वारा दी गई कानूनी सुरक्षा से वंचित रह सकता है।
उल्लंघन के लिए जिम्मेदार पदाधिकारी और समिति सदस्य महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 की धारा 79अ(3) एवं धारा 78अ के तहत उत्तरदायी ठहराए जा सकते हैं। अर्थात् इस जी.आर. की प्रक्रिया का पालन न करना केवल एक त्रुटि नहीं, बल्कि जिम्मेदार व्यक्तियों पर व्यक्तिगत जवाबदेही ला सकता है।
संस्था के कुल सदस्यों में से कम से कम एक-पाँचवें सदस्यों द्वारा लिखित माँग (रिक्विज़िशन) देने पर एसजीएम बुलाई जा सकती है। ऐसी माँग प्राप्त होने के बाद प्रबंध समिति को दो महीने के भीतर एसजीएम बुलानी ही होगी।
इस GR के अनुसार पुनर्विकास SGM से कम से कम 14 दिन पहले हर सदस्य को कार्यसूची देनी होती है, और उसकी प्राप्ति का रिकॉर्ड संस्था के पास रखना होता है। विकासक-चयन SGM की सूचना हाथों-हाथ, डाक या ई-मेल से भेजी जाती है। गणपूर्ति न होने से स्थगित सभा के लिए 7 दिन की सूचना आवश्यक है।
हाँ। सदस्यों को पुनर्विकास प्रस्ताव पर अपने लिखित सुझाव एसजीएम से कम से कम 8 दिन पहले देने का अधिकार है। प्रबंध समिति को सभा के सामने रखे जाने वाले अंतिम कार्यसूची व प्रस्ताव को अंतिम रूप देते समय इन सुझावों पर विचार करना चाहिए।
पुनर्विकास SGM के लिए कुल सदस्यों के दो-तिहाई की गणपूर्ति आवश्यक है। गणपूर्ति न होने पर सभा स्थगित होती है और 7 दिन की सूचना देकर एक महीने के भीतर फिर बुलाई जाती है। फिर भी गणपूर्ति न हो तो सभा रद्द होती है और वही विषय तीन महीने तक SGM में नहीं लाया जा सकता। वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग से जुड़े सदस्य गणपूर्ति और बहुमत में गिने जाते हैं, परंतु कुल सदस्यों के कम से कम 51% का प्रत्यक्ष उपस्थित होना अनिवार्य है।
पुनर्विकास प्रस्ताव को संस्था के कुल सदस्यों के 51% के समर्थन की आवश्यकता है, न कि केवल उपस्थित सदस्यों के 51% की। यह साधारण प्रस्ताव से अधिक कठोर शर्त है, जिसमें केवल सभा में वास्तव में उपस्थित सदस्यों का 51% बहुमत पर्याप्त होता है।
मान लीजिए किसी संस्था में कुल 100 सदस्य हैं, तो गणपूर्ति 67 सदस्य (दो-तिहाई) होगी, और प्रस्ताव के लिए कम से कम 51 सदस्यों के समर्थन की आवश्यकता होगी। उन 51 या अधिक समर्थक सदस्यों में से कम से कम 51 सदस्य सभा-स्थल में प्रत्यक्ष उपस्थित होने चाहिए — वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग केवल इस न्यूनतम प्रत्यक्ष संख्या से ऊपर पहुँचने में मदद कर सकती है, उसकी जगह नहीं ले सकती।
नियुक्त पीएमसी या वास्तुविद् को अपनी नियुक्ति के दो महीने के भीतर प्रोजेक्ट रिपोर्ट तैयार करनी होती है। इस रिपोर्ट में वह तकनीकी और वित्तीय आधार दिया जाता है जिस पर पुनर्विकास प्रस्ताव बनाया जाता है।
प्रबंध समिति को प्रोजेक्ट रिपोर्ट प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर उसकी समीक्षा करनी होती है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि रिपोर्ट समय पर जाँची जाए और अगली एसजीएम बुलाए जाने से पहले अनिश्चित काल तक लंबित न रहे।
निविदा सूचना स्थानीय समाचार पत्रों में, मराठी और अंग्रेज़ी दोनों भाषाओं में प्रकाशित करनी आवश्यक है, ताकि यह अधिक से अधिक वास्तविक, योग्य बोलीदाताओं तक पहुँचे। केवल मौखिक प्रचार या सूचना पट्ट पर सूचना लगाना इस जी.आर. के तहत पर्याप्त नहीं है।
यदि पहली 15 दिन की मुद्दत बढ़ने के बाद भी तीन निविदाएँ नहीं मिलतीं, तो संस्था को आगे 7 दिन की मुद्दत और बढ़ानी होगी। इन दोनों मुद्दतों का ईमानदारी से उपयोग करने के बाद ही संस्था वास्तव में प्राप्त वैध निविदाओं पर आगे बढ़ सकती है।
निबंधक को संस्था का पूर्ण प्रस्ताव मिलने के 14 दिनों के भीतर प्राधिकृत अधिकारी नियुक्ति का निर्णय लेना होता है। अधिकारी नियुक्त होने के एक महीने के भीतर सचिव को विकासक-चयन SGM बुलानी होती है।
मतदान सामान्यतः हाथ उठाकर होता है। लेकिन यदि संस्था के कुल सदस्यों में से कम से कम एक-पाँचवें सदस्य लिखित माँग करें, तो गुप्त मतपत्र से मतदान कराना होगा। इसकी व्यवस्था प्राधिकृत अधिकारी करेंगे और खर्च संस्था वहन करेगी।
सभा की विस्तृत रिपोर्ट, वीडियो रिकॉर्डिंग और पारित प्रस्ताव सहित, सभा के 14 दिनों के भीतर निबंधक के पास दाखिल करनी आवश्यक है। इस कड़ी समय-सीमा से यह सुनिश्चित होता है कि सही प्रक्रिया अपनाए जाने का आधिकारिक, समयबद्ध रिकॉर्ड तैयार हो।
चयनित विकासक के साथ विकास करारनामा, विकासक चयन वाली एसजीएम के तीन महीने के भीतर पूरा करना आवश्यक है। इससे विकासक की चुनाव और उसके साथ कानूनी शर्तों को औपचारिक रूप देने के बीच अनुचित देरी नहीं होती।
विकासक द्वारा दी जाने वाली बैंक गारंटी का प्रतिशत और स्वरूप सामान्य सभा की मंजूरी से तय होना चाहिए। साथ ही निर्माण अवधि में सदस्यों के लिए वैकल्पिक आवास (यथासंभव उसी क्षेत्र में), सदस्यों को स्वीकार्य मासिक किराया व जमा राशि, या अस्थायी आवास की व्यवस्था करारनामे में होनी चाहिए।
सदस्यों को दिए जाने वाले फ्लैटों का कार्पेट एरिया रेरा (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) की आवश्यकताओं के अनुसार स्पष्ट रूप से बताना आवश्यक है। इससे सदस्यों को अनौपचारिक या अनुमानित आँकड़ों के बजाय उन्हें मिलने वाले सटीक, कानूनी रूप से निर्धारित क्षेत्रफल की जानकारी मिलती है।
नहीं। चयनित विकासक को दिए गए विकास अधिकार हस्तांतरणीय नहीं हैं, अर्थात् विकासक संस्था की उचित प्रक्रिया द्वारा नई मंजूरी लिए बिना प्रोजेक्ट किसी अन्य पक्ष को नहीं सौंप सकता या बेच नहीं सकता।
विकास करारनामे में यह शर्त होनी चाहिए कि किसी भी विवाद में प्रचलित कानून के अनुसार सक्षम न्यायालय या प्राधिकरण से दाद माँगी जाएगी। यह GR मध्यस्थता (आर्बिट्रेशन) का स्पष्ट उल्लेख नहीं करता।
नए फ्लैटों का आवंटन सदस्यों के बीच मंज़िल-क्रम या चिट्ठी (ड्रॉ ऑफ लॉट्स) प्रणाली से किया जाता है, और इस आवंटन प्रक्रिया की वीडियो रिकॉर्डिंग करनी आवश्यक है। इस पारदर्शी तरीके से किसी भी सदस्य या सदस्यों के समूह को नया फ्लैट चुनने में अनुचित लाभ नहीं मिलता।
जब संस्थाएँ एक पंजीकृत संघ (सहकारी गृहनिर्माण संघ) के माध्यम से साथ मिलकर पुनर्विकास करती हैं, तो संघ को स्वयं अपने स्तर पर दो-तिहाई गणपूर्ति और 51% मंजूरी चाहिए। इसके अलावा, प्रत्येक संबद्ध संस्था को अलग से अपनी दो-तिहाई गणपूर्ति वाली एसजीएम बुलाकर अपने कुल सदस्यों के 51% की मंजूरी लेनी होगी — या विकल्प के रूप में, सभी संबद्ध संस्थाओं के सदस्यों की मिलाकर 60% मंजूरी ली जा सकती है।
जहाँ कहीं भी गणपूर्ति या बहुमत की गणना में भिन्न (फ्रैक्शन) आता है, उसे हमेशा अगली पूर्ण संख्या तक बढ़ाया जाता है (राउंड अप)। उदाहरण के लिए, गणना 50.2 सदस्य आने पर उसे 50 के बजाय 51 सदस्य माना जाएगा।
हाँ। सदस्यों को प्रोजेक्ट रिपोर्ट, निविदा दस्तावेज़ और विकास करारनामे जैसे पुनर्विकास से जुड़े दस्तावेज़ निःशुल्क देखने का अधिकार है। इससे इस जी.आर. के मुख्य उद्देश्यों में से एक, पारदर्शिता, बनी रहती है।
सदस्य इन दस्तावेज़ों की प्रमाणित प्रति (सर्टिफाइड कॉपी) प्राप्त कर सकता है, परंतु मूल दस्तावेज़ों के निःशुल्क निरीक्षण के विपरीत, प्रमाणित प्रति के लिए निर्धारित शुल्क लागू होता है। यह शुल्क केवल आधिकारिक प्रमाणित प्रति देने की लागत को पूरा करता है।
हाँ। नगरपालिका या योजना प्राधिकरण द्वारा इमारत के नक्शे मंजूर होने के बाद, उन्हें संस्था की साधारण सभा के समक्ष प्रस्तुत करना आवश्यक है। इससे सदस्यों को उनके द्वारा मंजूर किए गए प्रोजेक्ट की सटीक डिज़ाइन और आकार की जानकारी रहती है।
नया फ्लैट-धारक कब्ज़ा लेने के बाद सदस्यता के लिए आवेदन करे, तो संस्था की समिति को तीन महीने के भीतर निर्णय लेकर सदस्यता और शेयर प्रमाणपत्र देना होता है।
यह GR 30 सितंबर 2026 से पहले हस्ताक्षरित करारनामों पर कैसे लागू होता है, यह स्पष्ट रूप से नहीं बताता। कोई कदम उठाने से पहले संस्था अपनी स्थिति पर सलाह ले।
संस्था के सचिव सामान्यतः सभा के रिकॉर्ड सुरक्षित रखने और वीडियो रिकॉर्डिंग व प्रस्ताव सहित रिपोर्ट को निर्धारित समय-सीमा में निबंधक के पास दाखिल करने के लिए जिम्मेदार होते हैं। यह सही ढंग से हो, इसके लिए पूरी प्रबंध समिति जवाबदेह रहती है।
यह GR उपविधियों (बाय-लॉज़) का स्पष्ट उल्लेख नहीं करता। यदि कोई उपविधि इसकी अनिवार्य प्रक्रिया से टकराती प्रतीत हो, तो उस पर निर्भर रहने से पहले सलाह लें।
यह जी.आर. महाराष्ट्र सरकार की आधिकारिक वेबसाइट, www.maharashtra.gov.in पर प्रकाशित है, और सत्यापन के लिए इस पर आधिकारिक कोड व डिजिटल हस्ताक्षर है। संस्था का पीएमसी या कानूनी सलाहकार सही प्रकाशित प्रति खोजने व सत्यापित करने में मदद कर सकता है।
संस्था को सबसे पहले यह जी.आर. अपनी प्रबंध समिति के सामने रखना चाहिए, और यदि पुनर्विकास पहले से चल रहा है, तो अपने पीएमसी या कानूनी सलाहकार की मदद से काम के मौजूदा चरण की इस जी.आर. की शर्तों से तुलना करनी चाहिए। जल्दी कार्रवाई करने से उन चरणों को दोबारा करने की नौबत नहीं आती जो इस जी.आर. की अनिवार्य प्रक्रिया के अनुरूप नहीं थे।
یہ ایک حکومتی فیصلہ (جی آر) نمبر سگریو-2026/پرا.کر.108/14-س ہے، جسے مہاراشٹر حکومت کے شعبہ تعاون، مارکیٹنگ اور ٹیکسٹائل نے 30 ستمبر 2026 کو جاری کیا۔ اس میں کوآپریٹو ہاؤسنگ سوسائٹی کو اپنی عمارت کی دوبارہ تعمیر (ری ڈیولپمنٹ) کے لیے اپنانے والا مکمل، مرحلہ وار طریقہ کار دیا گیا ہے۔
30 ستمبر 2026 کا یہ جی آر 4 جولائی 2019 کے پرانے ری ڈیولپمنٹ جی آر کی جگہ لیتا ہے۔ سوسائٹیوں، کمیٹیوں اور پی ایم سی کو اب کسی بھی ری ڈیولپمنٹ فیصلے کے لیے صرف 2026 کا یہ جی آر لاگو کرنا چاہیے، اور 2019 کا پرانا طریقہ کار اب لاگو نہیں ہے۔
یہ جی آر مہاراشٹر کوآپریٹو سوسائٹیز ایکٹ، 1960 کی دفعہ 79-اے کے تحت جاری کیا گیا ہے۔ یہ دفعہ ریاستی حکومت کو کوآپریٹو سوسائٹیوں کو پابند احکامات دینے کا اختیار دیتی ہے، اس لیے اس جی آر کا طریقہ کار محض مشورہ نہیں بلکہ لازمی عمل درآمد کے قابل ہے۔
جی ہاں۔ یہ جی آر بلڈر کے ذریعے ہونے والے ری ڈیولپمنٹ، خود ری ڈیولپمنٹ، اور سوسائٹیوں کی فیڈریشن یا کلسٹر کے ذریعے کیے جانے والے ری ڈیولپمنٹ پر بھی لاگو ہوتا ہے۔ سوسائٹی جو بھی طریقہ اپنائے، پی ایم سی کی تقرری، مناسب اجلاس، ٹینڈر طلب کرنا اور رجسٹرڈ معاہدہ کرنا جیسے اہم مراحل پر عمل کرنا لازمی ہے۔
نہیں۔ جی آر میں واضح طور پر درج ہے کہ ری ڈیولپمنٹ کا فیصلہ صرف سوسائٹی کی باقاعدہ منتخب شدہ مینیجنگ کمیٹی ہی لے سکتی ہے۔ رجسٹرار کے مقرر کردہ ایڈمنسٹریٹر کو یہ اختیار حاصل نہیں، اور ایڈمنسٹریٹر کا تنہا کیا گیا کوئی بھی ری ڈیولپمنٹ فیصلہ نامناسب تصور ہوگا۔
منتخب مینیجنگ کمیٹی، باقاعدہ طور پر بلائے گئے اسپیشل جنرل باڈی میٹنگ (ایس جی ایم) میں جنرل باڈی کی منظوری کے ساتھ، یہ اختیار رکھتی ہے۔ کوئی اکیلا عہدیدار، یا جنرل باڈی کی منظوری کے بغیر کمیٹی، خود سے ری ڈیولپمنٹ کا عمل شروع نہیں کر سکتی۔
سوسائٹی کو پی ایم سی یا آرکیٹیکٹ کی تقرری کے لیے کم از کم تین کوٹیشن حاصل کرنا ضروری ہے۔ یہ کوٹیشن حکومت یا متعلقہ مقامی اتھارٹی کے پینل میں شامل پیشہ ور افراد سے ہی حاصل کیے جانے چاہئیں؛ سوسائٹی اپنی مرضی کے کسی بھی بیرونی پیشہ ور کو یہ پینل جانچے بغیر مقرر نہیں کر سکتی۔
اجلاس کے فیصلے درست تصور ہونے کے لیے سوسائٹی کے کل ارکان میں سے کم از کم 51 فیصد ارکان کی جسمانی حاضری ضروری ہے۔ صرف ویڈیو کانفرنسنگ کے ذریعے شامل ہونے والے ارکان اس 51 فیصد سے اوپر کورم اور اکثریت کی تعداد میں اضافہ کر سکتے ہیں، لیکن وہ لازمی 51 فیصد جسمانی حاضری کا متبادل نہیں بن سکتے۔
نہیں، لازمی 51 فیصد جسمانی حاضری کی شرط کے لیے نہیں۔ جو ارکان خود حاضر نہیں ہو سکتے ان کے لیے ویڈیو کانفرنسنگ کی اجازت ہے، لیکن یہ صرف لازمی 51 فیصد جسمانی حاضری پوری ہونے کے بعد مجموعی کورم اور اکثریت کی تعداد تک پہنچنے میں مدد کے لیے ہے۔
ڈیولپر کے انتخاب کی طرف بڑھنے سے پہلے سوسائٹی کو کم از کم تین درست ٹینڈر موصول ہونا ضروری ہیں۔ اس شرط کا مقصد حقیقی مقابلہ اور سوسائٹی کے لیے بہترین شرائط یقینی بنانا ہے، نہ کہ بغیر موازنے کے کسی ایک ڈیولپر کا انتخاب۔
کم از کم تین درست ٹینڈر ضروری ہیں۔ تین سے کم ٹینڈر ملنے پر پہلے 15 دن کی توسیع دی جاتی ہے، اور پھر بھی کم رہنے پر 7 دن کی مزید توسیع۔ اس کے بعد موصول شدہ ٹینڈر ایس جی ایم کے سامنے رکھے جاتے ہیں۔
رجسٹرار کا مقرر کردہ مجاز افسر ڈیولپر کے انتخاب والے ایس جی ایم میں موجود رہ کر ارکان کی حاضری اور کورم کی تصدیق کرتا ہے اور ووٹنگ کی نگرانی کرتا ہے۔ یہ اجلاس رجسٹرار کے نمائندے کی موجودگی میں منعقد کرنا لازمی ہے۔
ڈیولپر کا انتخاب ایس جی ایم میں ارکان کی اکثریت سے منظور شدہ قرارداد کے ذریعے ہوتا ہے، عموماً ہاتھ اٹھا کر ووٹنگ سے۔ کل ارکان میں سے کم از کم ایک پانچواں حصہ تحریری مطالبہ کرے تو خفیہ ووٹنگ لازمی ہے۔ ڈیولپر کی تقرری کے لیے کل ارکان کے کم از کم 51 فیصد کی تحریری رضامندی بھی ضروری ہے۔
جی ہاں، اس اجلاس کی ویڈیو ریکارڈنگ لازمی ہے۔ سیکرٹری کو اس ریکارڈنگ کی ایک کاپی محفوظ رکھنی ہوگی، اور ایک کاپی رجسٹرار کے پاس بھی جمع کرانی ہوگی، تاکہ فیصلہ کیسے لیا گیا اس کا قابلِ تصدیق ریکارڈ موجود رہے۔
نہیں۔ سوسائٹی کا کوئی بھی کمیٹی رکن یا عہدیدار نہ تو خود ڈیولپر ہو سکتا ہے اور نہ ڈیولپر کا رشتہ دار۔ اس سے انتخابی عمل میں مفادات کا ٹکراؤ نہیں ہوتا۔
جی ہاں۔ سوسائٹی اور ڈیولپر کے درمیان ڈیولپمنٹ ایگریمنٹ رجسٹریشن ایکٹ، 1908 کے تحت رجسٹر کرانا ضروری ہے۔ غیر رجسٹرڈ ایگریمنٹ سوسائٹی کو وہ قانونی تحفظ نہیں دیتا جو اس جی آر کا مقصد ہے۔
جی ہاں۔ ہر رکن کا انفرادی مستقل متبادل رہائش ایگریمنٹ (پی اے اے اے) بھی ڈیولپمنٹ ایگریمنٹ کی رجسٹریشن کے تین ماہ کے اندر رجسٹر کرانا ضروری ہے۔ اس سے پوری سوسائٹی کے ساتھ ساتھ ہر فرد کو بھی اپنے فلیٹ کے لیے قانونی طور پر نافذ العمل دستاویز ملتی ہے۔
ڈیولپمنٹ ایگریمنٹ میں منصوبہ مکمل کرنے کی مدت پلنتھ (بنیاد) سرٹیفکیٹ کی تاریخ سے شمار ہوتی ہے۔ یہ دو سال سے زیادہ نہیں ہو سکتی، اور صرف غیر معمولی حالات میں تین سال تک بڑھائی جا سکتی ہے۔
ارکان کو اپنے موجودہ فلیٹ اسی وقت خالی کرنے چاہئیں جب پراجیکٹ کی تمام قانونی منظوریاں مکمل ہو چکی ہوں اور ان کا اپنا پی اے اے اے رجسٹر ہو چکا ہو۔ ان تحفظات کے بغیر پہلے سے فلیٹ خالی کر دینے سے رکن اس جی آر کے دیے گئے قانونی تحفظ سے محروم رہ سکتا ہے۔
خلاف ورزی کے ذمہ دار عہدیداران اور کمیٹی اراکین کو مہاراشٹر کوآپریٹو سوسائٹیز ایکٹ، 1960 کی دفعہ 79-اے(3) بمع دفعہ 78-اے کے تحت جوابدہ ٹھہرایا جا سکتا ہے۔ یعنی اس جی آر کے طریقہ کار پر عمل نہ کرنا محض بے ضابطگی نہیں بلکہ ذمہ دار افراد پر ذاتی جوابدہی لا سکتا ہے۔
سوسائٹی کے کل ارکان میں سے کم از کم ایک پانچواں حصہ ارکان کی تحریری درخواست (ریکوزیشن) ملنے پر ایس جی ایم بلائی جا سکتی ہے۔ ایسی درخواست ملنے کے بعد مینیجنگ کمیٹی کو دو ماہ کے اندر ایس جی ایم بلانی لازمی ہے۔
اس جی آر کے تحت ری ڈیولپمنٹ ایس جی ایم سے کم از کم 14 دن پہلے ہر رکن کو ایجنڈا دینا ہوتا ہے، اور وصولی کا ریکارڈ سوسائٹی کے پاس رکھنا ہوتا ہے۔ ڈیولپر کے انتخاب والے ایس جی ایم کا نوٹس ہاتھ سے، ڈاک یا ای میل کے ذریعے بھیجا جاتا ہے۔ کورم نہ ہونے پر ملتوی اجلاس کے لیے 7 دن کا نوٹس درکار ہے۔
جی ہاں۔ ارکان کو ری ڈیولپمنٹ تجویز پر اپنی تحریری رائے ایس جی ایم سے کم از کم 8 دن پہلے دینے کا حق ہے۔ مینیجنگ کمیٹی کو اجلاس کے سامنے رکھے جانے والے حتمی ایجنڈا اور تجویز کو حتمی شکل دیتے وقت ان آراء پر غور کرنا چاہیے۔
ری ڈیولپمنٹ ایس جی ایم کے لیے کل ارکان کے دو تہائی کا کورم درکار ہے۔ کورم پورا نہ ہونے پر اجلاس ملتوی ہوتا ہے اور 7 دن کا نوٹس دے کر ایک مہینے کے اندر دوبارہ بلایا جاتا ہے۔ اگر پھر بھی کورم پورا نہ ہو تو اجلاس منسوخ ہوتا ہے اور وہی معاملہ تین مہینے تک ایس جی ایم میں پیش نہیں ہو سکتا۔ ویڈیو کانفرنسنگ کے ارکان کورم اور اکثریت میں گنے جاتے ہیں، مگر کل ارکان کے کم از کم 51 فیصد کا جسمانی طور پر موجود ہونا لازمی ہے۔
ری ڈیولپمنٹ قرارداد کو سوسائٹی کے کل ارکان کی تعداد کے 51 فیصد کی حمایت درکار ہے، نہ کہ صرف حاضر ارکان کے 51 فیصد کی۔ یہ عام قرارداد سے زیادہ سخت شرط ہے، جس میں صرف اجلاس میں حقیقتاً حاضر ارکان کے 51 فیصد کی اکثریت کافی ہوتی ہے۔
فرض کریں کسی سوسائٹی میں کل 100 ارکان ہیں، تو کورم 67 ارکان (دو تہائی) ہوگا، اور قرارداد کے لیے کم از کم 51 ارکان کی حمایت درکار ہوگی۔ ان 51 یا زیادہ حمایتی ارکان میں سے کم از کم 51 ارکان کا اجلاس گاہ میں جسمانی طور پر حاضر ہونا ضروری ہے — ویڈیو کانفرنسنگ صرف اس کم از کم جسمانی تعداد سے اوپر پہنچنے میں مدد کر سکتی ہے، اس کی جگہ نہیں لے سکتی۔
مقرر کردہ پی ایم سی یا آرکیٹیکٹ کو اپنی تقرری کے دو ماہ کے اندر پراجیکٹ رپورٹ تیار کرنی ہوتی ہے۔ اس رپورٹ میں وہ تکنیکی اور مالی بنیاد دی جاتی ہے جس پر ری ڈیولپمنٹ کی تجویز قائم کی جاتی ہے۔
مینیجنگ کمیٹی کو پراجیکٹ رپورٹ ملنے کے 30 دن کے اندر اس کا جائزہ لینا ہوتا ہے۔ اس سے یہ یقینی بنتا ہے کہ رپورٹ وقت پر جانچی جائے اور اگلی ایس جی ایم بلائے جانے سے پہلے غیر معینہ مدت تک زیرِ التوا نہ رہے۔
ٹینڈر نوٹس مقامی اخبارات میں، مراٹھی اور انگریزی دونوں زبانوں میں شائع کرنا ضروری ہے، تاکہ یہ زیادہ سے زیادہ حقیقی، اہل بولی دہندگان تک پہنچے۔ صرف زبانی پرچار یا نوٹس بورڈ پر اعلان اس جی آر کے تحت کافی نہیں ہے۔
اگر پہلی 15 دن کی توسیع کے بعد بھی تین ٹینڈر نہیں ملتے، تو سوسائٹی کو مزید 7 دن کی توسیع دینی ہوگی۔ ان دونوں توسیعوں کو ایمانداری سے مکمل استعمال کرنے کے بعد ہی سوسائٹی حقیقتاً حاصل شدہ درست ٹینڈروں پر آگے بڑھ سکتی ہے۔
رجسٹرار کو سوسائٹی کی مکمل تجویز ملنے کے 14 دن کے اندر مجاز افسر کی تقرری کا فیصلہ کرنا ہوتا ہے۔ افسر کی تقرری کے ایک مہینے کے اندر سیکرٹری کو ڈیولپر کے انتخاب کا ایس جی ایم بلانا ہوتا ہے۔
ووٹنگ عموماً ہاتھ اٹھا کر ہوتی ہے۔ اگر سوسائٹی کے کل ارکان میں سے کم از کم ایک پانچواں حصہ تحریری مطالبہ کرے تو خفیہ بیلٹ سے ووٹنگ کرانا ہوگی۔ اس کا انتظام مجاز افسر کرے گا اور خرچ سوسائٹی اٹھائے گی۔
اجلاس کی تفصیلی رپورٹ، ویڈیو ریکارڈنگ اور منظور شدہ قرارداد سمیت، اجلاس کے 14 دن کے اندر رجسٹرار کے پاس جمع کرانی ضروری ہے۔ اس سخت وقتی حد سے یہ یقینی بنتا ہے کہ درست طریقہ کار اپنائے جانے کا سرکاری، بروقت ریکارڈ موجود ہو۔
منتخب ڈیولپر کے ساتھ ڈیولپمنٹ ایگریمنٹ، ڈیولپر منتخب کرنے والی ایس جی ایم کے تین ماہ کے اندر مکمل کرنا ضروری ہے۔ اس سے ڈیولپر کے انتخاب اور اس کے ساتھ قانونی شرائط کو باضابطہ بنانے کے درمیان غیر معقول تاخیر نہیں ہوتی۔
ڈیولپر کی بینک گارنٹی کا فیصد اور نوعیت جنرل باڈی کی منظوری سے طے ہونی چاہیے۔ تعمیر کے دوران ارکان کے لیے متبادل رہائش (حتی الامکان اسی علاقے میں)، ارکان کو قابل قبول ماہانہ کرایہ اور ڈپازٹ، یا عارضی رہائش کا بندوبست معاہدے میں ہونا چاہیے۔
ارکان کو دیے جانے والے فلیٹس کا کارپٹ ایریا ریرا (رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی) کی شرائط کے مطابق واضح طور پر بتانا ضروری ہے۔ اس سے ارکان کو غیر رسمی یا تخمینی اعداد کے بجائے انہیں ملنے والے درست، قانونی طور پر متعین رقبے کی معلومات ملتی ہے۔
نہیں۔ منتخب ڈیولپر کو دیے گئے ترقیاتی حقوق قابلِ انتقال نہیں ہیں، یعنی ڈیولپر سوسائٹی کی مناسب کارروائی کے ذریعے نئی منظوری لیے بغیر پراجیکٹ کسی دوسرے فریق کے حوالے یا فروخت نہیں کر سکتا۔
ڈیولپمنٹ ایگریمنٹ میں یہ شرط ہونی چاہیے کہ کسی بھی تنازع میں رائج قانون کے تحت قابل عدالت یا اتھارٹی سے رجوع کیا جائے گا۔ یہ جی آر ثالثی (آربیٹریشن) کا واضح ذکر نہیں کرتا۔
نئے فلیٹس کی تقسیم ارکان کے درمیان منزل کی ترتیب سے یا قرعہ اندازی (ڈرا آف لاٹس) کے طریقے سے کی جاتی ہے، اور اس تقسیم کے عمل کی ویڈیو ریکارڈنگ کرنا ضروری ہے۔ اس شفاف طریقے سے کسی بھی رکن یا ارکان کے گروہ کو نیا فلیٹ چننے میں ناجائز فائدہ نہیں ملتا۔
جب سوسائٹیاں ایک رجسٹرڈ فیڈریشن (سہکاری گرہ نرمان سنگھ) کے ذریعے مل کر ری ڈیولپمنٹ کرتی ہیں، تو فیڈریشن کو خود اپنی سطح پر دو تہائی کورم اور 51 فیصد منظوری درکار ہوتی ہے۔ اس کے علاوہ، ہر شامل سوسائٹی کو الگ سے اپنی دو تہائی کورم والی ایس جی ایم بلا کر اپنے کل ارکان کے 51 فیصد کی منظوری لینی ہوگی — یا متبادل کے طور پر، تمام شامل سوسائٹیوں کے ارکان کی مجموعی طور پر 60 فیصد منظوری لی جا سکتی ہے۔
جہاں بھی کورم یا اکثریت کے حساب میں کسر آتی ہے، اسے ہمیشہ اگلے پورے عدد تک بڑھایا جاتا ہے (راؤنڈ اپ)۔ مثال کے طور پر، حساب 50.2 ارکان آنے پر اسے 50 کے بجائے 51 ارکان شمار کیا جائے گا۔
جی ہاں۔ ارکان کو پراجیکٹ رپورٹ، ٹینڈر دستاویزات اور ڈیولپمنٹ ایگریمنٹ جیسے ری ڈیولپمنٹ سے متعلق دستاویزات مفت دیکھنے کا حق ہے۔ اس سے اس جی آر کے بنیادی مقاصد میں سے ایک، شفافیت، برقرار رہتی ہے۔
رکن ان دستاویزات کی تصدیق شدہ نقل (سرٹیفائیڈ کاپی) حاصل کر سکتا ہے، لیکن اصل دستاویزات کے مفت معائنے کے برعکس، تصدیق شدہ نقل کے لیے مقررہ فیس لاگو ہوتی ہے۔ یہ فیس صرف سرکاری تصدیق شدہ نقل دینے کی لاگت پوری کرتی ہے۔
جی ہاں۔ میونسپل یا پلاننگ اتھارٹی سے عمارت کے نقشے منظور ہونے کے بعد، انہیں سوسائٹی کی جنرل باڈی کے سامنے پیش کرنا ضروری ہے۔ اس سے ارکان کو ان کے منظور کردہ پراجیکٹ کے صحیح ڈیزائن اور حجم کی معلومات رہتی ہے۔
نیا فلیٹ ہولڈر قبضہ لینے کے بعد رکنیت کی درخواست دے تو سوسائٹی کی کمیٹی کو تین مہینے کے اندر فیصلہ کر کے رکنیت اور شیئر سرٹیفکیٹ دینا ہوتا ہے۔
یہ جی آر 30 ستمبر 2026 سے پہلے دستخط شدہ معاہدوں پر کیسے لاگو ہوتا ہے، یہ واضح طور پر نہیں بتاتا۔ کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سوسائٹی اپنی پوزیشن پر مشورہ لے۔
سوسائٹی کا سیکرٹری عام طور پر اجلاس کے ریکارڈ محفوظ رکھنے اور ویڈیو ریکارڈنگ و قرارداد سمیت رپورٹ کو مقررہ وقت میں رجسٹرار کے پاس جمع کرانے کا ذمہ دار ہوتا ہے۔ یہ صحیح طریقے سے ہو، اس کے لیے پوری مینیجنگ کمیٹی جوابدہ رہتی ہے۔
یہ جی آر بائی لاز کا واضح ذکر نہیں کرتا۔ اگر کوئی بائی لاز اس کے لازمی طریقہ کار سے متصادم لگے تو اس پر انحصار کرنے سے پہلے مشورہ لیں۔
یہ جی آر مہاراشٹر حکومت کی سرکاری ویب سائٹ، www.maharashtra.gov.in پر شائع ہے، اور تصدیق کے لیے اس پر سرکاری کوڈ اور ڈیجیٹل دستخط موجود ہیں۔ سوسائٹی کا پی ایم سی یا قانونی مشیر درست شائع شدہ کاپی تلاش کرنے اور تصدیق کرنے میں مدد کر سکتا ہے۔
سوسائٹی کو سب سے پہلے یہ جی آر اپنی مینیجنگ کمیٹی کے سامنے رکھنا چاہیے، اور اگر ری ڈیولپمنٹ پہلے سے جاری ہے، تو اپنے پی ایم سی یا قانونی مشیر کی مدد سے کام کے موجودہ مرحلے کا اس جی آر کی شرائط سے موازنہ کرنا چاہیے۔ جلد کارروائی کرنے سے ان مراحل کو دوبارہ کرنے کی نوبت نہیں آتی جو اس جی آر کے لازمی طریقہ کار سے ہم آہنگ نہیں تھے۔
Yeh ek Government Resolution (GR) number Sagryo-2026/Pra.Kra.108/14-Sa hai, jise Maharashtra Hukumat ke Cooperation, Marketing aur Textiles Department ne 30 September 2026 ko jaari kiya. Isme Co-operative Housing Society ko apni building ki redevelopment ke liye apnaane wala mukammal, marhala-waar tareeqa diya gaya hai.
30 September 2026 ka yeh GR 4 July 2019 ke purane redevelopment GR ki jagah leta hai. Societies, committees aur PMC ko ab kisi bhi redevelopment faisle ke liye sirf 2026 ka yeh GR lagu karna chahiye, aur 2019 ka purana tareeqa ab lagu nahi hai.
Yeh GR Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 ki Section 79A ke tehat jaari kiya gaya hai. Yeh section State Government ko co-operative societies ko pabandi wale ahkaam dene ka ikhtiyar deta hai, isliye is GR ka tareeqa sirf mashwara nahi balke lazmi amal darhamad ke qabil hai.
Ji haan. Yeh GR builder ke zariye hone wale redevelopment, khud-redevelopment, aur societies ki federation ya cluster ke zariye kiye jaane wale redevelopment par bhi lagu hota hai. Society jo bhi tareeqa apnaaye, PMC ki taqarri, munasib meetings, tender talab karna aur registered agreement karna jaise aham marhale par amal karna zaroori hai.
Nahi. GR mein wazeh likha hai ke redevelopment ka faisla sirf society ki baqaida muntakhab Managing Committee hi le sakti hai. Registrar ke muqarrar kiye Administrator ko yeh ikhtiyar hasil nahi, aur Administrator ka akela kiya gaya koi bhi redevelopment faisla namunasib tasawwur hoga.
Muntakhab Managing Committee, baqaida tareeqe se bulaai gayi Special General Body Meeting (SGM) mein General Body ki manzoori ke saath, yeh ikhtiyar rakhti hai. Koi akela office-bearer, ya General Body ki manzoori ke baghair committee, khud se redevelopment ka amal shuru nahi kar sakti.
Society ko PMC ya architect ki taqarri ke liye kam se kam teen quotations hasil karna zaroori hai. Yeh quotations hukumat ya mutaliqa local authority ke panel mein shamil professionals se hi liye jaane chahiye; society apni marzi ke kisi bhi bahar ke professional ko yeh panel check kiye baghair muqarrar nahi kar sakti.
Meeting ke faisle durust tasawwur hone ke liye society ke kul arkaan mein se kam se kam 51 faisad arkaan ki jismani haaziri zaroori hai. Sirf video conferencing ke zariye shamil hone wale arkaan is 51 faisad se upar quorum aur aksariyat ki tadaad mein izafa kar sakte hain, lekin woh lazmi 51 faisad jismani haaziri ka badal nahi ban sakte.
Nahi, lazmi 51 faisad jismani haaziri ki shart ke liye nahi. Jo arkaan khud hazir nahi ho sakte unke liye video conferencing ki ijazat hai, lekin yeh sirf lazmi 51 faisad jismani haaziri puri hone ke baad majmui quorum aur aksariyat ki tadaad tak pahunchne mein madad ke liye hai.
Developer ke intekhab ki taraf badhne se pehle society ko kam se kam teen durust tenders moosool hona zaroori hain. Is shart ka maqsad haqiqi muqabla aur society ke liye behtareen sharait yaqeeni banana hai, na ke bagair muwazna kisi ek developer ka intekhab.
Kam se kam teen durust tenders zaroori hain. Teen se kam tenders milne par pehle 15 din ki tawseeh di jaati hai, aur phir bhi kam rehne par 7 din ki mazeed tawseeh. Iske baad moosool shuda tenders SGM ke saamne rakhe jaate hain.
Registrar ka muqarrar kiya Authorised Officer developer-intekhab SGM mein maujood reh kar arkaan ki haaziri aur quorum ki tasdeeq karta hai aur voting ki nigrani karta hai. Yeh meeting Registrar ke numainde ki maujoodgi mein karna lazmi hai.
Developer ka intekhab SGM mein arkaan ki aksariyat se manzoor qarardaad ke zariye hota hai, aam tor par haath utha kar voting se. Kul arkaan mein se kam se kam ek panchwan hissa tahreeri mutaliba kare to khufiya ballot zaroori hai. Developer ki taqarri ke liye kul arkaan ke kam se kam 51 faisad ki tahreeri razaamandi bhi zaroori hai.
Ji haan, is meeting ki video recording lazmi hai. Secretary ko is recording ki ek copy mahfooz rakhni hogi, aur ek copy Registrar ke paas bhi jama karani hogi, taake faisla kaise liya gaya iska qabil-e-tasdeeq record maujood rahe.
Nahi. Society ka koi bhi committee member ya office-bearer na to khud developer ho sakta hai aur na hi developer ka koi rishtedaar. Is se intekhab ke amal mein mafadaat ka takraao nahi hota.
Ji haan. Society aur developer ke darmiyan Development Agreement Registration Act, 1908 ke tehat register karana zaroori hai. Ghair-registered agreement society ko woh qanooni tahafuz nahi deta jo is GR ka maqsad hai.
Ji haan. Har member ka infiraadi Permanent Alternative Accommodation Agreement (PAAA) bhi Development Agreement ki registration ke teen mahine ke andar register karana zaroori hai. Isse puri society ke saath saath har fard ko bhi apne flat ke liye qanooni taur par nafiz-ul-amal dastawaiz milta hai.
Development Agreement mein project mukammal karne ki muddat plinth (buniyad) certificate ki tareekh se shumar hoti hai. Yeh do saal se zyada nahi ho sakti, aur sirf ghair-maamooli halaat mein teen saal tak barhai ja sakti hai.
Members ko apne maujooda flats usi waqt khaali karne chahiye jab project ki tamam qanooni manzooriyan mukammal ho chuki hon aur unka apna PAAA register ho chuka ho. In tahaffuzaat ke baghair pehle se flat khaali kar dene se member is GR ke diye gaye qanooni tahafuz se mehroom reh sakta hai.
Khilaf-warzi ke zimmedar office-bearers aur committee members ko Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 ki Section 79A(3) ba-hamrah Section 78A ke tehat jawabdeh thehraya ja sakta hai. Yani is GR ke tareeqe par amal na karna sirf bay-zabtagi nahi balke zimmedar afraad par zaati jawabdahi la sakta hai.
Society ke kul arkaan mein se kam se kam ek panchwan hissa arkaan ki tahreeri darkhwast (requisition) milne par SGM bulai ja sakti hai. Aisi darkhwast milne ke baad Managing Committee ko do mahine ke andar SGM bulani lazmi hai.
Is GR ke tehat redevelopment SGM se kam se kam 14 din pehle har member ko agenda dena hota hai, aur wusooli ka record society ke paas rakhna hota hai. Developer-intekhab SGM ka notice haath se, daak ya e-mail ke zariye bheja jaata hai. Quorum na hone par multavi meeting ke liye 7 din ka notice darkaar hai.
Ji haan. Members ko redevelopment proposal par apni tahreeri raaye SGM se kam se kam 8 din pehle dene ka haq hai. Managing Committee ko meeting ke saamne rakhe jaane wale hatmi agenda aur proposal ko hatmi shakal dete waqt in raaion par ghaur karna chahiye.
Redevelopment SGM ke liye kul arkaan ke do tihai ka quorum darkaar hai. Quorum na hone par meeting multavi hoti hai aur 7 din ka notice dekar ek mahine ke andar dobara bulaai jaati hai. Phir bhi quorum na ho to meeting mansookh hoti hai aur wohi mamla teen mahine tak SGM mein nahi laaya ja sakta. Video conferencing ke arkaan quorum aur aksariyat mein gine jaate hain, magar kul arkaan ke kam se kam 51 faisad ka jismani taur par maujood hona lazmi hai.
Redevelopment qarardaad ko society ke kul arkaan ki tadaad ke 51 faisad ki hamayat darkaar hai, na ke sirf hazir arkaan ke 51 faisad ki. Yeh aam qarardaad se ziyada sakht shart hai, jisme sirf meeting mein haqeeqatan hazir arkaan ke 51 faisad ki aksariyat kaafi hoti hai.
Faraz karein kisi society mein kul 100 arkaan hain, to quorum 67 arkaan (do tihai) hoga, aur qarardaad ke liye kam se kam 51 arkaan ki hamayat darkaar hogi. In 51 ya ziyada hamayati arkaan mein se kam se kam 51 arkaan ka meeting hall mein jismani tor par hazir hona zaroori hai — video conferencing sirf is kam se kam jismani tadaad se upar pahunchne mein madad kar sakti hai, iski jagah nahi le sakti.
Muqarrar kiya PMC ya architect ko apni taqarri ke do mahine ke andar Project Report tayyar karni hoti hai. Is report mein woh technical aur maali bunyaad di jaati hai jis par redevelopment ka proposal qaim kiya jata hai.
Managing Committee ko Project Report milne ke 30 din ke andar iska jaiza lena hota hai. Isse yeh yaqeeni banta hai ke report waqt par jaanchi jaaye aur agli SGM bulaaye jaane se pehle ghair-muta'ayyan muddat tak zer-e-iltawa na rahe.
Tender notice mahalli akhbarat mein, Marathi aur English donon zubanon mein shaya karna zaroori hai, taake yeh ziyada se ziyada haqeeqi, ahal bidders tak pahunche. Sirf zabani prachar ya notice board par ailaan is GR ke tehat kaafi nahi hai.
Agar pehli 15 din ki tawseeh ke baad bhi teen tenders nahi milte, to society ko mazeed 7 din ki tawseeh deni hogi. In donon tawseeon ko imandari se mukammal istemal karne ke baad hi society haqeeqatan hasil shuda durust tenders par aage badh sakti hai.
Registrar ko society ki mukammal tajweez milne ke 14 din ke andar Authorised Officer ki taqarri ka faisla karna hota hai. Officer ki taqarri ke ek mahine ke andar Secretary ko developer-intekhab SGM bulani hoti hai.
Voting aam tor par haath utha kar hoti hai. Agar society ke kul arkaan mein se kam se kam ek panchwan hissa tahreeri mutaliba kare to khufiya ballot se voting karani hogi. Iska intezam Authorised Officer karega aur kharcha society uthayegi.
Meeting ki tafseeli report, video recording aur manzoor shuda qarardaad sahit, meeting ke 14 din ke andar Registrar ke paas jama karani zaroori hai. Is sakht waqti hadd se yeh yaqeeni banta hai ke durust tareeqa apnaaye jaane ka sarkari, baroqt record maujood ho.
Muntakhab developer ke saath Development Agreement, developer muntakhab karne wali SGM ke teen mahine ke andar mukammal karna zaroori hai. Isse developer ke intekhab aur uske saath qanooni sharait ko bazabta banane ke darmiyan ghair-maqool ta'akhir nahi hoti.
Developer ki bank guarantee ka feesad aur nauiyat General Body ki manzoori se tay honi chahiye. Tameer ke dauran arkaan ke liye mutabadil rihaish (mumkin ho to isi ilaqe mein), arkaan ko manzoor mahana kiraya aur deposit, ya aarzi rihaish ka bandobast agreement mein hona chahiye.
Members ko diye jaane wale flats ka carpet area RERA (Real Estate Regulatory Authority) ki shartoon ke mutabiq wazeh tor par batana zaroori hai. Isse members ko ghair-rasmi ya takmeeni a'dad ke bajaaye unhein milne wale durust, qanooni tor par mutayyen rakba ki maloomat milti hai.
Nahi. Muntakhab developer ko diye gaye development rights qabil-e-intiqaal nahi hain, yani developer society ki munasib karwai ke zariye nai manzoori liye baghair project kisi doosre fareeq ke hawale ya farokht nahi kar sakta.
Development Agreement mein yeh shart honi chahiye ke kisi bhi tanaze mein raaij qanoon ke tehat qabil-e-amal adalat ya authority se rujoo kiya jaayega. Yeh GR arbitration (saalishi) ka wazeh zikr nahi karta.
Naye flats ki taqseem members ke darmiyan manzil ki tarteeb se ya qura-andazi (draw of lots) ke tareeqe se ki jaati hai, aur is taqseem ke amal ki video recording karna zaroori hai. Is shaffaf tareeqe se kisi bhi member ya members ke group ko naya flat chunne mein najaiz faida nahi milta.
Jab societies ek registered federation (Sahakari Gruhnirman Sangh) ke zariye mil kar redevelopment karti hain, to federation ko khud apni satah par do tihai quorum aur 51 faisad manzoori darkaar hoti hai. Iske ilawa, har shamil society ko alag se apni do tihai quorum wali SGM bula kar apne kul arkaan ke 51 faisad ki manzoori leni hogi — ya mutabadil ke taur par, tamam shamil societies ke arkaan ki majmui tor par 60 faisad manzoori li ja sakti hai.
Jahan bhi quorum ya aksariyat ke hisaab mein kasar aati hai, use hamesha agle poore adad tak barhaya jata hai (round up). Misaal ke taur par, hisaab 50.2 members aane par use 50 ke bajaaye 51 members shumaar kiya jaayega.
Ji haan. Members ko Project Report, tender dastawaizat aur Development Agreement jaise redevelopment se mutaliq dastawaizat muft dekhne ka haq hai. Isse is GR ke bunyadi maqasid mein se ek, shafafiyat, qayam rehti hai.
Member in dastawaizat ki tasdeeq-shuda copy (certified copy) hasil kar sakta hai, lekin asal dastawaizat ke muft mu'ayna ke bar-aks, tasdeeq-shuda copy ke liye muqarrara fees lagu hoti hai. Yeh fees sirf sarkari tasdeeq-shuda copy dene ki laagat poori karti hai.
Ji haan. Municipal ya planning authority se building ke plans manzoor hone ke baad, unhein society ki General Body ke saamne pesh karna zaroori hai. Isse members ko unke manzoor kiye project ke sahih design aur hajm ki maloomat rehti hai.
Naya flat-holder qabza lene ke baad rukniyat ki darkhwast de to society ki committee ko teen mahine ke andar faisla kar ke rukniyat aur share certificate dena hota hai.
Yeh GR wazeh taur par nahi batata ke 30 September 2026 se pehle dastkhat shuda agreements par yeh kaise lagu hota hai. Koi qadam uthane se pehle society apni position par mashwara le.
Society ka Secretary aam tor par meeting ke records mehfooz rakhne aur video recording o qarardaad sahit report ko muqarrara waqt mein Registrar ke paas jama karane ka zimmedar hota hai. Yeh sahih tareeqe se ho, iske liye puri Managing Committee jawabdeh rehti hai.
Yeh GR bye-laws ka wazeh zikr nahi karta. Agar koi bye-law iske lazmi tareeqe se takraata nazar aaye to us par bharosa karne se pehle mashwara lein.
Yeh GR Maharashtra Hukumat ki sarkari website, www.maharashtra.gov.in par shaya hai, aur tasdeeq ke liye is par sarkari code aur digital dastkhat maujood hain. Society ka PMC ya qanooni mushir durust shaya-shuda copy talaash karne aur tasdeeq karne mein madad kar sakta hai.
Society ko sab se pehle yeh GR apni Managing Committee ke saamne rakhna chahiye, aur agar redevelopment pehle se jaari hai, to apne PMC ya qanooni mushir ki madad se kaam ke maujooda marhale ka is GR ki shartoon se muwazna karna chahiye. Jaldi karwai karne se un marhalon ko dobara karne ki naubat nahi aati jo is GR ke lazmi tareeqe se hum-aahang nahi the.
Have a question about how this GR applies to your Society's own redevelopment?
Ask the Society Help Desk1000 page views
